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Über den Ankauf von Immobilien in Ungarn kursieren die merkwürdigsten Gerüchte. Vorab das Wichtigste: wir bieten Ihnen nur Immobilien, die durch ausländische Privatpersonen erworben werden dürfen. Weiterhin geben wir hier einige rechtliche Hinweise über den Ankauf und die finanzielle Abwicklung, da dieses genauso zum Thema Recht gehört. Zuguterletzt der Hinweis, daß diese Übersicht nur Standardfälle erwähnt, es gibt Zahlreiche Ausnahmen, Ergänzungen und Sonderfälle. So zum Beispiel gelten für in Ungarn niedergelassene Personen und Firmen z.T. einige abweichende Regeln. Daher dient diese Übersicht der Information und ist keine exakte Anleitung.

Werden diese Hinweise mit dem EU Beitritt Ungarns überflüssig?

Mit dem Beitritt zur Europäischen Union werden die unten näher erläuterten Regeln nicht verändern. Wann der Markt vollständig liberalisiert werden wird ist nicht im voraus zu sagen, das hängt unter anderem von der Preisentwicklung ab. Zum 01. Mai 2014 sollte es so weit sein, aber gegen geltendes EU Recht hat die ungraische Regierung beschlossen Ausländer zeitlich unbegrenzt zu beschränken. Allerdings besitzen EWR-Bürger* und Schweizer Bürger bereits seit 2009 eine prinzipielle Befreiung von der Genehmigungspflicht, diese besteht nur für landwirtschaftliche Immobilien.

Dürfen Ausländer in Ungarn überhaupt Immobilien erwerben?

Ja! Schon zu Beginn der 1990er Jahre konnte man mit ministerieller Erlaubnis als Ausländer Grundbesitz erwerben. Diese Genehmigung wurde nach wenig nachvollziehbaren Grundsätzen abgegeben und unterlag keiner juristischen Kontrolle. Dieses veränderte bereits 1996, damals wurde ein Gesetz angenommen, nach dem ausländische Privatpersonen Eigentum an Immobilien erwerben dürfen und welche formalen Regelungen und den Rechtsanspruch bestimmt. Später wurde eine Ergänzung dieser Vorschriften vorgenommen, das die Pacht von Land regelt.

Darf ein Ausländer alle Immobilien kaufen?

"Alles, mit der Ausnahme von" lautet die Antwort. Die Verbote und Beschränkungen gelten für die folgenden Immobilien:

Landwirtschaftliche Nutzfläche zu kaufen ist nahezu unmöglich, dabei spielt es keine Rolle, ob die ganze Liegenschaft eine landwirtschaftliche Bestimmung hat oder nur ein Teil. Ohne Landwirt zu sein ist die maximale Fläche auf einen Hektar begrenzt. Diese Obergrenze bezieht sich nicht auf eine Parzelle, sondern auf ganz Ungarn. Ausnahmen gibt es nur für registrierte Landwirte, die bereits in Ungarn angesiedelt sind. In jedem Fall benötigen Sie eine Genehmigung und eine Reihe von gesetzlichen Vorkaufsberechtigten können Sie aus dem Rennen werfen. Versuchen Sie es als Ausländer besser gar nicht erst.

Also, alles was im Innengebiet einer Gemeinde liegt und nicht als landwirtschaftliche Nutzfläche registriert ist können Sie erwerben, genauso wie Wohnhäuser im Außengebiet vom Verbot ausgenommen werden können. Im Innengebiet ist kein Limit an die Größe Ihres Grundbesitzes gestellt. 


Wie werden oben genannte Vorschriften kontrolliert?

Im den Jahren 2009 und 2014 traten wichtige Gesetzesänderungen bezüglich der Genehmigungspflicht in Kraft:
 
Ausländer mit der Nationalität eines EWR Mitgliedstaates* und Schweizer benötigen keine Genehmigung zum Ankauf einer Immobilie mehr, ausgenommen landwirtschaftliche Nutzflächen. Das bedeutet jedoch nicht, dass EWR-Bürger und Schweizer damit alle Immobilien uneingeschränkt kaufen dürfen, auch wird dieses leider ab und zu behauptet. Die geschilderten Beschränkungen bleiben unverändert bestehen. Stattdessen kontrolliert das Grundbuchamt die Einhaltung der gesetzlichen Beschränkungen. Schon seit 2004 durften EWR-Bürger und Schweizer, die dauerhaft nach Ungarn einwandern wollten, nach dieser Verfahrensweise eine Immobilie genehmigungsfrei erwerben. Beschränkungen bleiben aufgrund der ungarischen Rechtslage auch nach 2014 bestehen, obwohl der EU Beitrittsvertrag Beschränkungen grundsätzlich nur bis zum 30. April 2014 erlaubt. Heute genehmigen die Landwirtschaftskammern den Erwerb landwirtschaftlicher Nutzffläche, Bürger der EU, des EWR und der Schweiz dürfen ohne weitere Bedingungen einen einzigen Hektar landwirtschaftlicher Nutzfläche ankaufen. Erst wenn sie seit mindestens drei Jahren als Landwirte in Ungarn ansässig sind, dürfen diese Staatsbürger wie jeder Ungar mit inländischem Wohnsitz Land kaufen.
 
Für Ausländer mit anderen Nationalitäten ändert sich nichts, die Ankäufe sind unbeschränkt genehmigungspflichtig.  Zunächst einmal wird die zuständige Gemeinde um ihre Zustimmung gebeten. Wir wollen uns hier nicht in bürokratische Details ergießen, darum nur das Wichtigste. Auch in den Genehmigungsverfahren gibt es Unterschiede zwischen Innen- und Außengebiet. Für das Innengebiet muß die Gemeinde wichtige Gründe zum Verweigern einer Genehmigung besitzen. Im Außengebiet wiederum genügt ein beliebiger Grund der Gemeinde ihre Zustimmung zu verweigern. Im nächsten Schritt muss der Ankauf der Immobilie vom Komitat (Bundesland) genehmigt werden. Erst prüft das Komitats, ob die notwendigen Dokumente der Gemeinde vorliegen. Dann wird die Einhaltung der oben beschriebenen rechtlichen Voraussetzungen überprüft. Wichtig hierbei, daß nicht nur die Genehmigungsfähigkeit des Ankaufs, sondern auch die Stellungnahme der Gemeinde auf dem Prüfstand stehen. Wenn die Gemeinde zusgestimmt hat ist diese Zustimmung natürlich inhaltlich nicht zu beanstanden, weil das Komitat der Gemeinde keine Gründe zur Genehmigungsverweigerung unterschieben darf. Hat die Gemeinde jedoch abgelehnt muß das Komitat die Begründung auf rechtliche Zulässigkeit überprüfen und kann von einem negativen Bescheid der Gemeinde abweichen. Staatsbürger anderer Staaten sind grundsätzlich vom Erwerb landwirtschaftlicher Nutzfläche ausgenommen von Tanyas (Einsiedlerhöfen mit bis 1 ha Land) ausgeschlossen.

Zuguterletzt ist auch die Verweigerung einer Genehmigung durch das Verwaltungsamt des Komitats auf dem Rechtsweg überprüfbar.

Wie und wann wird mein Eigentum registriert?

Jede Immobilie ist in Ungarn grundbuchlich registriert. Direkt nach Abschluss des Kaufvertrages geht eine Vertragskopie an das Grundbuchamt und am entsprechenden Grundbuchblatt wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Jeder hat Zugang zu dieser Information und damit ist ein zweiter Verkauf nicht mehr möglich. Entsprechend der Bedingungen im Kaufvertrag wird der Kaufpreis - eventuell nach Abzug einer bereits geleisteten Anzahlung - an den Verkäufer ausgezahlt, der im Gegenzug eine Quittung ausstellt, die auch eine schriftliche Erlärung beinhaltet, daß der Überschreibung keine Gründe mehr entgegenstehen. Im Falle der Genehmigungspflicht wird nur eine eventuelle Anzahlung vor Erteilung der Genehmigung ausgezahlt, der restliche Kaufpreis erst wenn die Genehmigung vorliegt. Alle Dokumente werden dann dem Grundbuchamt vorgelegt und die Immobilie auf den Käufer überschrieben. Dieses dauert in der Regel einige Wochen.

Was bedeutet das Genehmigungsverfahren für die Praxis?

Zuallererst ist ein jeder Kaufvertrag einmal nicht gültig! Zur Gültigkeit müssen nämlich die Genehmigungen vorliegen. Daher wird der Kaufpreis mit Ausnahme der Anzahlung erst gezahlt, wenn das Komitat zusgestimmt hat und die Nutzung der Immobilie üblicher Weise auch erst nach Genehmigungserteilung übertragen. Das bedeutet natürlich auch, daß bei Verweigerung der Genehmigung Käufer und Verkäufer keinerlei Ansprüche auf Immobilie und Kaufpreis haben und die Anzahlung zurückerstattet werden muß. 

Vorvertrag und Kaufvertrag?
 
Zunächst einmal müssen beide Verträge beurkundet werden, ein einfaches Blatt Papier oder gar ein mündlicher Vorvertrag sind ungültig! Anderes gilt für Vermittlungsaufträge an Makler, die sind formlos gültig - sogar dann wenn der Käufer es sich später anders überlegen sollte.
 
In aller Regel sind Vorverträge komplett überflüssig. Ausnahmen bestätigen die Regel: wenn sich eine Eigenschaft der Immobilie noch ändern muss (z.B. ein neu gebautes Haus noch ins Grundbuch eingetragen werden muss) oder es Probleme in der Person des Käufers gibt (z.B. die Firma, die als Käufer auftreten soll, ist noch nicht im Handelsregister eingetragen), dann machen Vorverträge Sinn. Damit werden die Parteien zumindest finanziell durch die Anzahlung gebunden (siehe auch das Kapitel über Ihr Geld) und die Hinderungsgründe, die einem Kaufvertrag entgegen stehen, können beseitigt werden.
  
Der Kaufvertrag ist das zentrale Dokument. Nur mit ihm kann Eigentum verkauft und erworben werden. Nur in ihm können Anzahlungen, Zahlungsfristen, Übergabetermin und vieles andere abschließend individuell vereinbart werden. Nur mit einem Kaufvertrag kann die Auflassungsvormerkung beantragt werden. Zusammen mit der Quittung über den Kaufpreis dient der Kaufvertrag als Nachweis des Eigentumsübergangs, der vom Grundbuchamt zur Registrierung des neuen Eigentümers gefordert wird. Bei genehmigungspflichtigen Transaktionen ist der Kaufvertrag Voraussetzung zum Antrag auf Erteilung der Genehmigung und die Genehmigung muss auch dem Grundbuchamt vorgelegt werden.
 
Die Rolle von Notar und Rechtsanwalt

Die Zuständigkeiten von Notar und Rechtsanwalt ist in Ungarn ganz anders geregelt als Sie es von zu Hause gewohnt sind. Der Notar spielt nur im Genehmigungsverfahren eine Rolle und verrichtet eine einzige Handlung, nämlich den Reisepaß oder Personalausweis des Käufers zu kopieren und diese Kopie zu beglaubigen. Den Kaufvertrag - aber auch den eventuellen Vorvertrag - muß der Rechtsanwalt beurkunden. Dieser übernimmt somit die Rolle des Notars im deutschsprachigen Raum.

Ein jeder der einen Vertrag über Immobilien nicht durch einen Rechtsanwalt beurkunden läßt handelt rechtswidrig und kann bestraft werden. Allerdings gibt es durchaus die Möglichkeit sich bei der Unterschrift unter eine Kaufurkunde vertreten zu lassen, nur dazu bedarf es einer ebenfalls beurkundeten Vollmacht. Solange keine wichtigen Gründe dagegen stehen raten wir jedoch unbedingt persönlich alle Verträge zu unterzeichnen.
 
Notare können weiterhin eventuell bei geschäftsunfähigen Verkäufern eine Rolle spielen undbei anderen Arten der Erwerbung, zum Beispiel durch eine Erbschaft.

Was passiert mit meinem Geld?

Alle Zahlungen sollten über das Depositkonto (vergleichbar dem Notaranderkonto) der Rechtsanwaltskanzlei laufen, nur eine eventuelle Anzahlung können Sie auf Wunsch direkt an den Verkäufer überweisen. Nur so haben Sie die Gewißheit, daß der Rechtsanwalt entsprechend dem Kaufvertrag die Gelder verteilt, bei Zahlung an den Verkäufer wissen Sie nie wem wann welche Summe zusteht und was mit Ihrem Geld passiert. Zahlen Sie niemals Geld an irgendeinen Makler - abgesehen natürlich von der Bezahlung der vom Makler gelieferten Dienste.
 
Anzahlung oder vollständiger Kaufpreis? Die meisten Verkäufe sind genehmigungsfrei. Da sollte in jedem Fall der gesamte Kaufpreis in einem Betrag gezahlt werden. Das verkürzt das Verfahren und spart Bankgebühren. Anders sieht es bei genehmigungspflichtigen Ankäufen aus. Gerade beim Ankauf landwirtschaftlicher Flächen ist die Abgabe der Genehmigung vollkommen ungewiss, während der Ankauf eines Wohnhauses oder eines Baugrundstücks durch Nicht-EWR-Bürger unproblematisch ist. In jedem Fall sollte nur ein kleiner Anteil des Preises vor Erteilung der Genehmigung bezahlt werden. Es steht dem Käufer natürlich frei das gesamte Geld während des Genehmigungsverfahrens vom Rechtsanwalt verwalten zu lassen, die oben genannten Vorteile werden damit realisiert. Natürlich gibt es auch in der Praxis Fälle, dass der Käufer erst noch Geld flüssig machen muss, bevor er den Kaufpreis überweisen kann. Da bietet sich das Mittel der Anzahlung an, wenn auch nur aus finanziellen Gründen und nicht aus juristischen Gründen.

Eventuell fließt also die Anzahlung an den Verkäufer. Da Verträge nach ungarischem Recht jederzeit recht beliebig geschlossen und wieder gekündigt werden dürfen ist eine Vertragsstrafe ein sehr wichtiges Instrument zur Vertragstreue. Hierfür hat das ungarische Recht die Anzahlung zur Hilfe genommen. Eine Ausnahme dieser Beliebigkeit betrifft jedoch Kaufverträge über Immobilien. Hieraus kann auf Erfüllung geklagt werden - dies gilt aber nicht für Vorverträge! Oftmals ist es die Mühe jedoch nicht wert und man belässt es bei der Vertragsstrafe. Die Wahl hat der geschädigte Vertragspartner. Die Anzahlung ist dann die Vertragsstrafe, die der Verkäufer behalten darf, wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt. Dementgegen ist die Anzahlung in doppelter Höhe zurück zu erstatten, wenn der Verkäufer den Vertrag bricht. Je unsicherer der Vertragspartner erscheint, desto höher sollte daher die Anzahlung gewählt werden. Allerdings kann man auch auflösende Bedingungen in den Vertrag aufnehmen, dann endet ein Vertrag ohne Vertragsstrafe oder mögliche Klage, wenn diese Bedingung eintritt. Denken Sie beispielsweise an eine Klausel über eine Bankfinanzierung.


* EWR: Europäischer Wirtschaftsraum mit den Mitgliedern Belgien, Bulgarien, Dänemark, Deutschland, Estland, Finnland, Frankreich, Griechenland, Irland, Island, Italien, Lettland, Liechtenstein, Litauen, Luxemburg, Malta, Niederlande, Norwegen, Österreich, Polen, Portugal, Rumänien, Schweden, Slowakei, Slowenien, Spanien, Tschechische Republik, Ungarn, Vereinigtes Königreich und Zypern
 
 
 
 
 
   

Magyar Kúria Real Estate Limited mit Büro in Várong, in der Nähe vom Thermalbad Igal in Ungarn, betrachtet sich nicht ausschließend als Makler, sondern vor allem als Ihr persönliches Serviceunternehmen rundum Immobilien, gebraucht oder als Neubau auf Ihrem oder einem von uns vermittelten Grundstück, als Ferienwohnung oder Ferienhaus, wie auch als Haus zu Wohnzwecken. Neben den touristischen Metropolen wie zum Beispiel Siófok am Plattensee können wir Ihnen Ihr eigenes Bauernhaus in für den Dorftourismus interessanten Orten anbieten, genau wie eine Stadtwohnung in beispielsweise Kaposvár oder Pécs. Wir helfen Ihnen bei Kur oder Urlaub und Ihrer Investition zwischen Balaton und Drava (Drau), wir werden für Sie tätig in den Komitaten Somogy, Tolna und Baranya. Für alle Fragen wenden Sie sich bitte an unseren Kundendienst.