Recht in Ungarn - Rechtsberatung der Magyar Kúria Kft.

Über den Ankauf von Immobilien in Ungarn kursieren die merkwürdigsten Gerüchte. Vorab das Wichtigste: wir bieten Ihnen nur Immobilien, die durch ausländische Privatpersonen erworben werden dürfen, sollten wir andere rechtliche Konstruktionen anbieten, so sind diese selbstverständlich im ungarischen Recht so und nicht anders vorgesehen und keinesfalls eine illegale Konstruktion um Verbotenes dennoch durch ein Deckmäntelchen scheinbar zu legalisieren.Weiterhin geben wir hier einige rechtliche Hinweise über den Ankauf und die finanzielle Abwicklung, da dieses genauso zum Thema Recht gehört. Zuguterletzt der Hinweis, daß diese Übersicht nur Standardfälle erwähnt, es gibt Zahlreiche Ausnahmen, Ergänzungen und Sonderfälle. So zum Beispiel gelten für in Ungarn niedergelassene Personen und Firmen z.T. einige abweichende Regeln. Daher dient diese Übersicht der Information und ist keine exakte Anleitung.

Werden diese Hinweise mit dem EU Beitritt Ungarns überflüssig?

Mit dem Beitritt zur Europäischen Union werden die unten näher erläuterten Regeln nicht verändern. Wann der Markt vollständig liberalisiert werden wird ist nicht im voraus zu sagen, das hängt unter anderem von der Preisentwicklung ab. Spätestens zum 01. Mai 2014 wird es so weit sein, nur bis zur Liberalisierung dauert es sicherlich noch viele Jahre. Allerdings wurde im Rahmen der Freizügigkeit der Ankauf eines Hauses in einigen Fällen erleichtert, wenn dieses als Hauptwohnsitz genutzt wird.

Dürfen Ausländer in Ungarn überhaupt Immobilien erwerben?

Ja! Schon zu Beginn der 90 Jahre konnte man mit ministerieller Erlaubnis als Ausländer Grundbesitz erwerben. Diese Genehmigung wurde nach wenig nachvollziehbaren Grundsätzen abgegeben und unterlag keiner juristischen Kontrolle. Dieses veränderte bereits 1996, damals wurde ein Gesetz angenommen, nach dem ausländische Privatpersonen Eigentum an Immobilien erwerben dürfen und welche formalen Regelungen und den Rechtsanspruch bestimmt. Später wurde eine Ergänzung dieser Vorschriften vorgenommen, das die Pacht von Land regelt.

Darf ein Ausländer alle Immobilien kaufen?

Nein! Der Grundsatz heißt alles mit Ausnahme von...

Bevor wir das "von" näher erläutern müssen wir eben eine Begriffsbestimmung einfügen. Alle Grundstücken in Ungarn fallen entweder in das Innengebiet oder das Außengebiet. Sehr grob kann man diese Gebiete mit innerhalb und außerhalb der geschlossenen Ortschaft umschreiben, aber das stimmt leider nicht immer. Selbst ganze Ortschaften können sogar als Außengebiet einer Gemeinde eingestuft sein. Ob ein Grundstück zum Innen- oder Außengebiet gehört kann man z.B. anhand von Grundbuchauszügen, Lageplänen usw. erkennen. Auch alle weiteren Bestimmungen mit Ausnahme des Baudenkmals ergeben sich aus der grundbuchlichen Einstufung. Und dann darf der Ankauf für die Gemeinde keine schwerwiegende Nachteile bedeuten.

Die Alternative für landwirtschaftliche Nutzflächen und Wälder heißt Pacht. Auch hier gibt es verschiedene Größenbeschränkungen, aber die liegen im Bereich von mehreren hundert Hektar. Diese Regelung bedeutet, daß der Erwerber für einige Jahre eine Fläche pachten kann und nach Ablauf dieser Sperrfrist nach EU Beitritt ihm die Möglichkeit zusteht das Land zu kaufen. Dieses ist die Lösung für ausländische Staatsbürger landwirtschaftliche Flächen jetzt schon zu erwerben. Über diese Möglichkeit weisen wir in Exposés gesondert hin und über die finanzielle Umsetzung beraten wir gerne.

Wie werden oben genannte Vorschriften kontrolliert?

Zunächst einmal wird die zuständige Gemeinde um ihre Zustimmung gebeten. Wir wollen uns hier nicht in bürokratische Details ergießen, darum nur das Wichtigste. Auch in den Genehmigungsverfahren gibt es Unterschiede zwischen Innen- und Außengebiet. Für das Innengebiet muß die Gemeinde wichtige Gründe zum Verweigern einer Genehmigung besitzen, beispielsweise am Plattensee gibt es Gemeinden, die wegen Überfremdung ein Mehr an Ausländern nicht mehr erlauben dürfen. Hier sprechen wir übrigens nicht über den dritten Ausländer im Ort, sondern über Bevölkerungsmehrheiten! Im Außengebiet wiederum genügt ein beliebiger Grund der Gemeinde ihre Zustimmung zu verweigern. Gleichzeitig wird der zuständige Amtsnotar um seine Stellungnahme zum Denkmalschutz gebeten und der Wert der Immobilie zu Steuerzwecken geschätzt.

Handelt es sich um den Ankauf eines ersten Wohnsitzes, so ist das Gehenmigungsverfahren damit abgeschlossen. In allen anderen Fällen, also vor allem bei als Ferienhäusern genutzten Immobiien, muß das Komitat (Bundesland) eine weitere Genehmigung erteilen. Erst prüft das Komitats, ob die notwendigen Dokumente der Gemeinde vorliegen. Dann wird die Einhaltung der oben beschriebenen rechtlichen Voraussetzungen überprüft. Wichtig hierbei, daß nicht nur die Genehmigungsfähigkeit des Ankaufs, sondern auch die Stellungnahme der Gemeinde auf dem Prüfstand stehen. Wenn die Gemeinde zusgestimmt hat ist diese Zustimmung natürlich inhaltlich nicht zu beanstanden, weil das Komitat der Gemeinde keine Gründe zur Genehmigungsverweigerung unterschieben darf. Hat die Gemeinde jedoch abgelehnt muß das Komitat die Begründung auf rechtliche Zulässigkeit überprüfen und kann von einem negativen Bescheid der Gemeinde abweichen.

Zuguterletzt ist auch die Verweigerung einer Genehmigung durch das Verwaltungsamt des Komitats auf dem Rechtsweg überprüfbar.

Wie und wann wird mein Eigentum registriert?

Jede Immobilie wird in Ungarn grundbuchlich registriert. Sobald ein Kaufvertrag genehmigt ist wird der Kaufpreis nach Abzug der bereits geleisteten Anzahlung an den Verkäufer ausgezahlt, der im Gegenzug eine Quittung ausstellt, die auch eine schriftliche Erlärung beinhaltet, daß der Überschreibung keine Gründe mehr entgegenstehen. Alle Dokumente werden dann dem Grundbuchamt vorgelegt und die Immobilie auf den Käufer überschrieben. Dieses dauert in der Regel einige Wochen oder Monate.

Was bedeutet das Genehmigungsverfahren für die Praxis?

Zuallererst ist ein jeder Kaufvertrag einmal nicht gültig! Zur Gültigkeit müssen nämlich die Genehmigungen vorliegen. Daher wird der Kaufpreis mit Ausnahme der Anzahlung erst gezahlt, wenn das Komitat zusgestimmt hat und die Nutzung der Immobilie üblicher Weise auch erst nach Genehmigungserteilung übertragen. Das bedeutet natürlich auch, daß bei Verweigerung der Genehmigung Käufer und Verkäufer keinerlei Ansprüche auf Immobilie und Kaufpreis haben und die Anzahlung zurückerstattet werden muß. Im Fall der Genehmigungsverweigerung verzichten wir weiterhin freiwillig auf unsere Vermittlungscourtage.

Die Rolle von Notar und Rechtsanwalt

Die Zuständigkeiten von Notar und Rechtsanwalt ist in Ungarn ganz anders geregelt als Sie es von zu Hause gewohnt sind. Der Notar hat nur eine einzige Handlung auszuführen, nämlich den Reisepaß oder Personalausweis des Käufers zu kopieren und diese Kopie zu beglaubigen. Den Kaufvertrag - aber auch den eventuellen Vorvertrag - muß der Rechtsanwalt beurkunden. Dieser übernimmt somit die Rolle des Notars im deutschsprachigen Raum. Bei diesen rechtlichen Ausführungen trennen wir die Begriffe sehr konsequent, während wir in den allgemeineren Kapiteln uns auch der fachlich nicht korrekten, aber Ihnen sicherlich vertrauteren Bezeichnung Notar für den beurkundenden Juristen bedienen.

Ein jeder der einen Vertrag über Immobilien nicht durch einen Rechtsanwalt beurkunden läßt handelt rechtswidrig. Bis vor einigen Jahren konnten Zeugen die Rolle des Rechtsanwaltes ersetzen, aber heute ist seine Beurkundung gesetzlich zwingend vorgeschrieben! Allerdings gibt es durchaus die Möglichkeit sich bei der Unterschrift unter eine Kaufurkunde vertreten zu lassen, nur dazu bedarf es einer ebenfalls beurkundeten Vollmacht. Solange keine wichtigen Gründe dagegen stehen raten wir jedoch unbedingt persönlich alle Verträge zu unterzeichnen.

Was passiert mit meinem Geld?

Nicht gesetzlich vorgeschrieben - aber sehr dringend zu empfehlen - ist es alle Zahlungen über das Depositkonto (vergleichbar dem Notaranderkonto) der Rechtsanwaltskanzlei laufen zu lassen. Nur so haben Sie die Gewißheit, daß der Rechtsanwalt entsprechend dem Kaufvertrag die Gelder verteilt, bei Zahlung an Verkäufer oder Makler wissen Sie nie wem wann welche Summe zusteht und was mit Ihrem Geld passiert.

Zuerst fließt die Anzahlung an den Käufer. Da Verträge nach ungarischem Recht jederzeit geschlossen und wieder gekündigt werden dürfen ist eine Vertragsstrafe ein sehr wichtiges Instrument zur Vertragstreue. Hierfür hat das ungarische Recht die Anzahlung zur Hilfe genommen. Die Anzahlung ist die Vertragsstrafe, die der Verkäufer behalten darf, wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt. Dementgegen ist die Anzahlung in doppelter Höhe zurück zu erstatten, wenn der Käufer den Vertrag bricht. Je unsicherer der Vertragspartner erscheint, desto höher sollte daher die Anzahlung gewählt werden.

Sobald die Genehmigungen erteilt sind erhält der Verkäufer den verbleibenden Kaufpreis. Damit sind die Ansprüche des Verkäufers abgegolten und mit der Quittung darf auch das Grundbuch geändert werden (siehe oben). Gleichzeitig wird zu diesem Zeitpunkt der Schlüssel übergeben. Selbstverständlich brauchen Sie hierzu nicht in Ungarn zu sein. Die laufenden Kosten für Genehmigungen usw. werden selbstverständlich bei Anfall der Kosten vom Depositkonto abgebucht. Sobald die Grundbuchänderung abgerechnet ist wird zuguterletzt die Magyar Kúria ausgezahlt und der Rechtsanwalt erstellt eine Endabrechnung für den Kunden.

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